Pour lutter contre l'habitat insalubre

Les évènements récents de la rue d’Aubagne à Marseille ont ramené la question de l’habitat insalubre au cœur de l’actualité et le drame qui a secoué la cité phocéenne a tristement démontré l’inefficacité des moyens déployés et la trop grande lenteur des procédures mises en place.
Si le gouvernement attend beaucoup des nouvelles dispositions de la nouvelle loi ELAN, publiée au Journal officiel le 24 novembre dernier, il peut d’ores et déjà s’appuyer sur la profession pour prévenir ce type de situation.

450 000 logements insalubres en France

L'effondrement des deux immeubles, rue d'Aubagne dans le quartier de Noailles, à Marseille, le 5 novembre dernier, a entrainé le décès de huit personnes. D'après les premiers éléments communiqués, un mouvement de terrain durant le week-end précédant l'effondrement a entrainé l'affaissement de la structure, déjà fragilisée, des immeubles concernés. Un troisième immeuble a été mis à terre, pour éviter que ne se reproduise un nouveau désastre.

Un drame qui a mis en lumière la question de l'habitat insalubre en France et la façon dont jusqu'ici elle a été traitée par les pouvoirs publics. En effet, selon le ministère de la Cohésion des territoires, si Marseille concentre 8 % des habitats insalubres en France (soit 13 % des logements marseillais), la problématique touche plus généralement l'ensemble du territoire. Ce ne sont pas moins de 450 000 logements qui sont aujourd'hui considéré comme insalubres en France.

Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, a rappelé qu'il avait déjà notamment identifié, avec les élus locaux et les services de l'État, dans le cadre du plan « Initiative propriétés » 14 sites prioritaires en France pour des problèmes de propriétés dégradées. Le but de ce plan étant de transformer, rénover et prévenir la fragilité de certains logements.

Des mesures de prévention insuffisantes

L'identification de l'habitat insalubre semble donc a priori être efficace. Cependant cette identification ne permet pas aujourd'hui de prévenir et de protéger la population du risque identifié. Malgré la connaissance de l'état des bâtiments en cause, c'est bien l'insuffisante efficience des mesures de prévention qui a conduit au drame de la rue d'Aubagne.

Certes aujourd'hui, toutes les mesures sont prises pour sécuriser le site et protéger les riverains. Mais force est de constater que les nombreuses mesures prises par la puissance publique et les différents outils à sa disposition, n'ont pas permis d'éviter ce drame. Ni l'inscription par la ville de l'un des immeubles en cause sur la liste des 500 immeubles visés par le plan d'éradication de l'habitat indigne, ni la signature en décembre 2017 par la métropole Aix-Marseille-Provence, la ville de Marseille et le gouvernement, du 3e protocole d'accord pour un plan de lutte contre l'habitat indigne dans les quartiers du centre et des faubourgs notamment, n'ont rempli le rôle qui leur avait été attribué. De même, le programme de restauration immobilière qui a pris fin en 2009 n'a permis de traiter que la moitié des immeubles figurant pourtant dans le périmètre d'intervention.

Les géomètres-experts au coeur des enjeux de l'habitat insalubre

Conscient des enjeux en la matière, l'Ordre des géomètres-experts a déjà travaillé sur les enjeux autour de l'habitat insalubre. La rédaction du Livre blanc de la profession, élaboré dans le cadre de la campagne à l'élection présidentielle de 2017, a donné lieu à une proposition visant à unifier et simplifier la définition du logement décent. Formulée dans un souci de simplification du régime et tenant compte des caractéristiques applicables à ce type de locaux, celle-ci devait permettre un meilleur contrôle de la part de la puissance publique. Malheureusement, cette proposition n'a pas été retenue en l'état dans le cadre du projet de loi ELAN. Cependant, la loi, publiée au Journal officiel le 24 novembre dernier, devrait proposer de nouvelles dispositions visant à réduire le périmètre de l'habitat insalubre, qu'il s'agisse des dispositions relatives au plan national sur les copropriétés dégradées ou du volet visant à lutter contre les marchands de sommeil.

Dans l'attente de leur mise en place, le gouvernement peut s'appuyer sur les géomètres-experts pour veiller à la bonne utilisation des outils existants. Que ce soit lors de l'estimation d'un bien, dans le cadre de l'établissement du diagnostic technique général, tel qu'issu de la loi ALUR ou encore en qualité de syndic de copropriété, la profession est en effet sensibilisée aux problématiques liées à la pathologie du bâtiment. Les géomètres-experts se forment régulièrement sur le sujet, afin d'être parfaitement en mesure d'alerter les propriétaires de l'éventuelle dégradation de leurs biens et ainsi éviter des situations comme celles que les Marseillais viennent de connaître. Dans le cadre du partenariat avec la profession, l'Union sociale pour l'habitat, qui représente notamment les organismes d'HLM, pourra aussi s'appuyer sur l'expertise et l'expérience terrain des géomètres-experts pour répondre aux enjeux de l'habitat insalubre

En outre, les experts du Centre scientifique et technique du bâtiment sont également attendus pour procéder à une expertise du secteur. Ces éléments doivent servir de base à un travail d'audit précis de l'habitat insalubre, dont la réalisation est confiée au préfet et qui devrait aboutir à un programme ambitieux de préservation des conditions de sécurité.

Bref, l'ensemble des acteurs du monde de la construction, dont l'Ordre des géomètres-experts, sont amenés à partager leur réflexions et à échanger les bonnes pratiques pour prévenir les risques liés à l'habitat insalubre.

Paroles d'élus

Alors qu'un rapport de 2015 pointait déjà la situation inquiétante de la ville de Marseille en matière d'habitat indigne, face aux critiques, le maire lui-même, Jean-Claude Gaudin a récemment reconnu « ne pas avoir assez fait » en la matière. " Deux des trois immeubles qui se sont écroulés lundi étaient murés et théoriquement inhabités. L'un d'eux, au numéro 63 de la rue d'Aubagne, frappé par un arrêté de péril, avait fini par être entièrement acquis par la mairie au bout de 10 ans de démarches ", a également rappelé l'adjointe au logement, à la politique de la Ville et à la rénovation urbaine, Arlette Fructus, déplorant les procédures judiciaires engagées par les propriétaires pour éviter l'expropriation.