La légitimité des géomètres-experts consacrée en matière de copropriété

La première chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 29 juin dernier, un arrêt important confirmant que les plans annexés aux actes de copropriété relevaient du monopole des géomètres-experts. Retour sur cette décision de justice avec Maître Bertrand Périer, avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation.

En quoi cet arrêt de la Cour de cassation est-il important ?

Maître Bertrand Périer : « Plusieurs éléments traduisent l’importance de cet arrêt. D’abord le fait que la Cour de cassation ait décidé de le publier à son Bulletin. La Cour de cassation ne publie au bulletin que les arrêts dont elle estime qu’ils ont une valeur de principe au-delà du cas d’espèce qu’ils tranchent. Il s’agit d’une toute petite minorité de ses arrêts. La publication montre qu’il s’agit d’une décision qui n’est pas de pure espèce. Autre élément : la Cour de cassation a rédigé un « sommaire » pour accompagner la publication de cet arrêt. C’est en quelque sorte le résumé par la Cour de cassation de son propre arrêt. Il est assez clair puisqu’après avoir cité les articles 1 1° et 2 de la loi du 7 mai 1946, elle écrit : « viole ces textes la cour d'appel qui, pour dire qu'un plan annexé aux actes d'une copropriété est régulier et s'impose aux copropriétaires successifs, retient qu'il importe peu qu'il n'ait pas été réalisé par un géomètre-expert, alors que le plan annexé aux actes de copropriété délimite les droits fonciers des copropriétaires ».

 

Avec ce sommaire, la Cour de cassation n’entend-elle pas donner une portée très générale à son arrêt ?

Maître Bertrand Périer : « Effectivement. Cet arrêt s’étend donc à tous les plans annexés aux actes de copropriété. Ainsi, lorsque le plan annexé aux actes de copropriété délimite les droits fonciers, il ne peut être que l’œuvre d’un géomètre-expert. A défaut, il est inopposable. La généralité des termes employés montre que la Cour de cassation n’entend pas cantonner cette solution à une copropriété horizontale ou à la situation très particulière de l’espèce, à savoir une copropriété à deux. La solution est applicable à toutes copropriétés quels que soient leur nature ou le nombre de copropriétaires… »

 

Cet arrêt limite-t-il de fait le monopole des géomètres aux seuls plans délimitant les droits fonciers ?

Maître Bertrand Périer : « Tout à fait. A l’inverse, les plans qui ne délimitent pas les droits fonciers, par exemple parce qu’ils ne sont pas annexés aux actes de copropriété ou pas publiés, ne relèvent pas du monopole. Relèvent du monopole les plans annexés et qui délimitent les droits fonciers. Cette décision ne crée pas un « nouveau monopole » comme j’ai pu le lire. Il s’agit de la simple application à la copropriété d’un principe très ancien selon lequel tout plan ayant vocation à délimiter des droits fonciers ne peut être réalisé que par un géomètre-expert. Il n’y a là rien de nouveau ! La Cour de cassation ne fait que tirer les conséquences des articles 1.1° et 2 de la loi de 1946 : la loi réservant aux géomètres-experts l’établissement des documents délimitant les droits fonciers, relèvent nécessairement de ce monopole les plans annexés aux actes de copropriété ayant une telle finalité de délimitation ».

 

Dès lors, quelles sont les finalités de ce monopole ?

Maître Bertrand Périer : « Les raisons et justifications de ce monopole sont connues et consacrées de longue date par la jurisprudence : il s’agit de réserver à une profession réglementée, contrôlée, dont l’exercice suppose l’acquisition et le maintien d’une compétence et le respect d’une déontologie, les actes délimitant les biens fonciers, afin de sécuriser et de protéger le droit de propriété et les droits des propriétaires ».

 

Plus que jamais les géomètres-experts s’affirment comme des acteurs reconnus et légitimes pour exercer toutes les missions inhérentes au droit foncier. Pour les particuliers, c’est aussi la garantie de pouvoir s’appuyer sur un expert fiable qui sécurise leurs droits en tant que propriétaires.