Précision sur procès-verbal de bornage et document d’arpentage

La pratique du procès-verbal de bornage (PVB) lors de l’établissement d’un document d’arpentage (DA) soulève régulièrement la question de son caractère obligatoire. À la suite d’une question écrite du député Thierry Benoit publiée au Journal officiel du 13 mai 2025 et de la réponse ministérielle du 9 septembre 2025, il est confirmé que l’établissement d’un document d’arpentage visant à numéroter de nouvelles parcelles sans arpentage est sans lien avec la rédaction d’un procès-verbal de bornage.

Cette précision, attendue par les acteurs du foncier, rappelle la distinction entre les obligations relevant du cadastre et celles attachées à la définition juridique des limites de propriété. Le Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts propose, à travers l’analyse croisée de ses commissions Foncier, Cadastre et Publicité foncière, un éclairage sur la portée de cette réponse ministérielle et ses implications pour la pratique professionnelle.

Analyse commentée

La réponse ministérielle du 9 septembre 2025, confirme simplement ce dont nous avions déjà connaissance : l’établissement d’un document d’arpentage visant à numéroter de nouvelles parcelles sans arpentage est sans lien avec la rédaction d’un procès-verbal de bornage.

Le géomètre-expert à qui l’Etat a confié la mission d’établir les documents qui fixent les biens fonciers doit, dans le cadre d’une division foncière, procéder au bornage des points d’extrémité de toute nouvelle limite créée.

En outre, il convient de rappeler les points suivants.

Une division foncière est l’opération qui consiste à fixer une limite nouvelle entre deux unités destinées, à terme, à appartenir à des propriétaires distincts.

Elle implique deux types d’opération juxtaposées mais distinctes :

• L’une fiscale qui consiste à établir les documents nécessaires au service du cadastre pour l’obtention de nouveaux numéros qui doivent satisfaire aux dispositions du BOFIP (BOI-CAD-MAJ-10-20-20)
  

•  L’autre « civile » qui consiste à minima à définir juridiquement la limite créée. Elle s’accompagne de l’établissement par le géomètre-expert de documents lesquels doivent satisfaire aux règles ordinales dans le cadre d’un acte foncier de division. Ces documents sont destinés à être annexés à l’acte à publier et déterminent l’assiette des droits attachés à la propriété. Ils sont indispensables pour sécuriser la transaction et prévenir les conflits.

Concernant ce deuxième point, il est important de rappeler la garantie de la chose vendue introduite par l’article 1603 du code civil. Cet article impose au vendeur de délivrer et de garantir le bien qu’il cède. La définition précise des limites de propriété participe à la sécurisation des transactions sur les biens immobiliers. 

Cette vérité s’impose d’autant plus lorsqu’une nouvelle limite est créée.

En effet, la matérialisation pérenne de la division s’impose entre le vendeur et l’acquéreur pour garantir la limite qui vient séparer la propriété en deux ou plusieurs parties. Par extension, les deux extrémités de la limite de division créée venant aboutir sur les limites des parcelles riveraines, le bornage s’impose aux riverains concernés pour les deux bornes d’extrémités.

Dans ces conditions, et dès lors qu’une transaction est réalisée à l’appui de la division envisagée, le géomètre-expert doit systématiquement et a minima mener une procédure de bornage sur la division en elle-même et sur ses extrémités.

Question et réponse ministérielle

Question ministérielle (publiée au JO du 13/05/2025)

M. Thierry Benoit attire l’attention de Mme la ministre de la transition écologique, de la biodiversité, de la forêt, de la mer et de la pêche sur la question de l’obligation qui est faite par l’ordre des géomètres-experts de faire établir un procès-verbal de bornage contradictoire lors de l’établissement d’un document d’arpentage. En effet, lors d’une division cadastrale rendue nécessaire établie au moyen d’un document d’arpentage rédigé par un géomètre, l’ordre des géomètres-experts placé sous l’autorité du ministère impose à ses adhérents de vérifier les limites de la propriété au moyen d’un bornage et oblige à réaliser un procès-verbal de bornage au client, entraînant ainsi un coût supplémentaire sur la facture de l’ordre de 1.000,00 euros HT. En pratique, les géomètres refusent d’intervenir sur un dossier, si le bornage n’est pas établi en même temps que le document d’arpentage. Ils se retranchent derrière leurs obligations ordinales et leur responsabilité. Le seul texte légal en la matière est l’article 646 du code civil, qui dispose que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contigües. Le bornage se fait alors à frais communs. Aussi, il demande si les géomètres peuvent imposer l’établissement d’un procès-verbal de bornage à un propriétaire qui s’y refuse, en l’absence de toutes dispositions légales.

Réponse ministérielle (publiée au JO du 09/09/2025)

L’établissement d’un document d’arpentage permet la mise à jour du plan cadastral en matière de limites et d’identification des immeubles. Il est, sauf cas particuliers, exigé à l’occasion de tout changement affectant la position des limites figurées au plan. Le document d’arpentage répond à la fois à des impératifs en matière de publicité foncière et de conservation du cadastre. L’arpentage formalise ainsi la modification du parcellaire sur le plan juridique et permet d’assurer l’identification des immeubles sous un numéro cadastral particulier dans tout acte soumis à publicité foncière. Il permet en outre l’adaptation de la taxe foncière aux nouvelles limites de propriété. Conformément aux dispositions de l’article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre, tout changement de limites d’une parcelle, c’est-à-dire d’une surface affectée d’un numéro de plan cadastral, notamment par suite de division, lotissement, partage doit être constaté par un document d’arpentage établi aux frais et à la diligence des parties et certifié par elles. Ce document a donc pour objet d’enregistrer l’accord des parties quant à la position des nouvelles parcelles. Le bornage consiste à effectuer une délimitation (contradictoire dans le cas de deux parcelles appartenant à des propriétaires différents) et à matérialiser par des repères durables (bornes, poteaux, pierres, etc.), la limite réelle entre deux ou plusieurs fonds. Il fixe officiellement et définitivement les limites des propriétés et le cas échéant leurs surfaces. En principe, le bornage n’est pas obligatoire sauf à ce que l’un des propriétaires concernés en fasse la demande (cf. article 646 du code civil). Il s’agit donc d’une intervention à la discrétion du propriétaire, sur le conseil du professionnel, en fonction du contexte de l’opération. En aucun cas les services du cadastre n’imposent le bornage à l’occasion de l’établissement d’un document d’arpentage. Ce principe est rappelé par le décret précité dont est issu le formulaire 6463 N-SD « procès-verbal de délimitation ». Il est indiqué dans l’encadré de ce dernier, relatif à l’information des propriétaires, que la réalisation d’un procès-verbal de bornage est effectuée à la demande du propriétaire. Dans ces conditions, la rédaction d’un procès-verbal de bornage par un géomètre expert n’est pas obligatoire pour permettre l’établissement d’un document d’arpentage.