Géomètre-expert : incidence du nouveau DPE sur l’évaluation des biens !

Le 28 juin dernier, les géomètres-experts organisaient, dans le cadre de leurs Universités d’été leur Grand Débat sur le thème « Le Nouveau DPE risque-t-il de provoquer l’effondrement du marché immobilier ? ». L’occasion dans cet article de rappeler la raison d’être du Diagnostic de Performance Energétique, ses impacts sur la valeur des biens.

DPE : outil stratégique de la transaction immobilière

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), créé en 2006, permet d’estimer la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment, et d’évaluer son impact écologique. Il doit être obligatoirement réalisé par toute personne souhaitant vendre ou louer un bien immobilier, sauf exceptions (voir l’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation.

Il doit être également réalisé pour les locations d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation, ainsi que pour les bâtiments neufs.

La loi « Climat et Résilience » rend également obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier échelonné suivant :

• le 1^er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• le 1^er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• le 1^er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

Le DPE doit être effectué à l’initiative du propriétaire ou bailleur du logement, à ses frais, et intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), qui regroupe l’ensemble des constats ou états qui doivent être annexés à l’avant contrat de vente ou de location.

Le DPE est ensuite remis à l’acquéreur ou au locataire, qui pourra ainsi estimer son budget logement (coût du chauffage, performance de l’isolation…), le diagnostic indiquant en euros les coûts théoriques annuels d’énergie du bien.

Délivré jusqu’alors à titre informatif, une nouvelle version du DPE logement, plus complète et lisible, est entrée en vigueur le 1^er juillet 2021. Conformément à la loi sur l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), le DPE est devenu pleinement opposable à cette date.

Cela signifie que toute personne concernée (locataire, acquéreur, vendeur, bailleur) pourra se retourner contre le diagnostiqueur immobilier en cas de faute, erreur ou manquement lors de l’établissement du diagnostic.

« Le résultat du diagnostic peut avoir une incidence sur la fixation du prix de vente ou de location et devenir un véritable argument de négociation. Il est nécessaire d’avoir des personnes qualifiées et bien formées pour réaliser cette prestation car toute erreur de diagnostic peut avoir une incidence importante sur la valeur d’un bien puisque les logements les plus énergivores ne pourront plus, à termes, être proposés à la location* », explique Robin Rivaton économiste-essayiste qui intervenait lors du grand débat des géomètres-experts.

*A compter de 2025 pour les logements classés G, de 2028 pour les logements classés F et de 2034 pour les logements classés E.

Le géomètre-expert habilités pour mener un DPE

Les géomètres-experts possèdent les compétences techniques pour réaliser les diagnostics immobiliers. Depuis les obligations de diagnostic plomb en 1998 puis d’amiante en 2006, ils se sont investis sur cette prestation. L’Ordre des géomètres-experts mène par ailleurs des actions de sensibilisation et de formation au DPE. L’OGE communique aussi régulièrement sur l’incidence de la performance énergétique sur l’évaluation du bâti, notamment lors des Universités d’été de la profession.

« Point important : la réalisation d’un DPE est une activité contrôlée au même titre que l’ensemble des prestations des géomètres-experts », explique Xavier Prigent, vice-Président de l’OGE.

Le Grand Débat fait émerger de nouvelles propositions

A notamment émergé de ce débat l’inadaptation du nouveau DPE aux logements de petites surfaces, type studio, inférieures à 40 ou 30 m². Ces biens, malgré les travaux engagés, restent qualifiés, au regard du nouveau DPE, comme peu performants sur le plan énergétique et risquent de sortir massivement du stock locatif.

Pour réponde à cela Xavier Prigent, Vice-président du Conseil supérieur, a proposé à la Députée, Marjolaine Meynier-Millefert, d’amender la Loi Climat-Résilience pour autoriser le gouvernement à déroger au nouveau DPE par voie réglementaire, soit en excluant les logements inférieurs à une certaine surface du dispositif, soit en adaptant le calcul de la performance énergétique aux spécificités de ces petits logements. La Députée a accueilli cette proposition avec bienveillance.

Zoom sur le mode de calcul du DPE

• Depuis le 1^er janvier 2023, un logement situé en France métropolitaine est qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement…) est inférieure à 450 kWh par m² de surface habitable et par an d’énergie finale.
• Le DPE comporte une étiquette allant de A à G intégrant deux volets : la consommation énergétique et la quantité d’émissions de gaz à effet de serre.
• Un « bon » DPE correspond ainsi à une note de A à B. Un « mauvais » DPE sera quant à lui classé F ou G.