Les géomètres-experts plébiscitent la surélévation des immeubles

En tant que garants d’un cadre de vie durable, les géomètres-experts sont particulièrement investis dans la politique du logement en France. Performance énergétique et lutte contre l’étalement urbain, autant de nouveaux défis en matière de logement qui conduisent les géomètres-experts à repenser l’utilisation du bâti existant.

Rappel du contexte

Le 28 novembre 2022, le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a lancé le Conseil National de la Refondation (CNR) logement en vue de dégager des solutions pour dessiner la politique du logement. Ce lancement a été suivi d’une première phase de concertation publique à laquelle l’OGE a apporté sa contribution afin d’améliorer la mise en œuvre des opérations de surélévation d’immeubles. Les géomètres-experts se sont également saisis de ce sujet en participant à la rédaction d’un guide sur la surélévation, outil de rénovation globale des copropriétés, diffusé par l’Agence Nationale de l’Information sur le Logement (ANIL) dont l’Ordre est partenaire depuis de nombreuses années.

Limiter l’étalement urbain tout en surélevant

La loi Climat et Résilience, publiée le 24 août 2021 au Journal Officiel, a fixé, pour 2050, l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN). Avant cette échéance, la loi impose une réduction de moitié, d’ici 2030, du rythme d’artificialisation et de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers.  Cet objectif va indéniablement venir limiter la production de logements neufs en France, charge aux élus de reconsidérer les villes et les aménagements en s’appropriant des nouvelles pratiques de constructions telles que la surélévation.  

Une telle opération permet en effet de créer de nouveaux logements en élevant d’un ou plusieurs niveaux un bâtiment existant, sans modifier l’emprise au sol, tout en libérant du foncier dans les agglomérations pour créer des espaces verts.

Un outil incitatif pour la performance énergétique des bâtiments

La vente des lots nouvellement créés grâce à la surélévation génère un apport financier permettant à la copropriété de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique du bâtiment. En outre, le porteur de projet peut bénéficier d’une TVA à taux réduit de 5,5 % pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique des locaux à usage d’habitation.

A noter que les nouveaux logements issus de la surélévation doivent être conformes à la réglementation environnementale (RE 2020).

Des pistes d’amélioration afin d’optimiser la surélévation

Si certains freins à la surélévation ont été levés, les porteurs de projet peuvent encore sembler réticents à s’engager dans une opération d’aussi grande ampleur. Jean-François DALBIN, géomètre-expert reconnu comme un expert en copropriété, observe « qu’une des contraintes principales de la surélévation est la structure du bâtiment existant ». Il serait ainsi pertinent d’assouplir dans un premier temps les règles d’urbanisme en ne limitant plus à certaines communes uniquement la dérogation à l’obligation de création d’aires de stationnement en cas de surélévation ou encore en libérant les prospects en hauteur.

Les copropriétaires peuvent également craindre qu’après la cession des droits à construire en vue de la surélévation, l’acquéreur ne puisse plus terminer les travaux, ce qui mettrait la copropriété dans une situation délicate. Cette difficulté pourrait être contournée en prévoyant une garantie permettant aux copropriétaires de s’assurer que les travaux seront bien finalisés.

L’opération de surélévation va au-delà du droit de la copropriété et nécessite la prise en compte de la situation des lieux eu égard aux propriétés riveraines. Dès lors, il est indispensable de renforcer les démarches de concertation et de participation des habitants à ces opérations. 

Le géomètre-expert, acteur de la surélévation

Entreprendre des travaux de surélévation nécessite de s’assurer de la faisabilité juridique du projet et de veiller à la solidité du bâtiment existant. Le géomètre-expert, au regard de ses compétences à la fois techniques et juridiques, peut accompagner les collectivités territoriales dans l’élaboration de leurs documents d’urbanisme afin de faciliter les projets de surélévation, mais également aider le porteur de projet dans la réalisation des différents diagnostics techniques.   

Une opération aussi importante que la surélévation nécessite d’associer l’ensemble des professionnels qualifiés dans la pathologie du bâtiment, le droit de la copropriété et l’immobilier. Au titre de ses multiples compétences, le géomètre-expert peut assurer la maîtrise d’œuvre des opérations de surélévation d’immeubles, dans le cadre d’équipes pluridisciplinaires.

Une fois encore, la profession de géomètre-expert démontre son rôle majeur dans l’acte de construire et la politique du logement. Elle inscrit ainsi sa démarche au service des aspirations des citoyens, tout en prenant en compte les contraintes des décideurs. Elle conforte son rôle de partenaire de proximité des élus locaux, les aidant à concevoir des solutions pérennes pour répondre au manque de foncier disponible.